'24년 한국 부동산 침체기 과정에 대한 설명

'24년 하반기 서울 부동산 시장 전망 예측 근거 자료

왜 부동산 시장 침체기가 시작 됐는가?

1) 들어가는 글

 지난 10년간은 부동산 시장에 유례없던 호황기가 불었었다. 하지만 현재 한국 부동산 시장은 암흑기를 보내고 있다.

금리 상승으로 인해 상환해야하는 상대적으로 원리금 금액이 커졌고, 이는 부동산 수익률이 내려가게 하는 영향을 미쳤으며, 주거용 부동산 시장에도 역시 크나큰 영향을 미쳤다.

 

 금리 상승의 원인은 여러가지가 있지만, 큰 맥락을 적자면 covid-19로 인해 양적완화를 시작하면서 시중에 돈이 풀리며 물가가 상승하였고, 그것을 다시 완화하고자 기준금리를 올리면서 (흡수하려고 금리를 올려) 현재 이런 상황이 됐다.

 이번 시간에는 한국 부동산 시장의 침체 과정에 대해 자세히 살펴보겠다.

2) 한국 부동산 시장 침체 과정

 한국 부동산 시장은 최근 다음과 같은 과정을 거치며 침체기를 겪고 있다.

1. 경기 침체와 금리 인상
 - covid-19 팬데믹, 우크라이나-러시아 전쟁 등으로 인한 경기 침체(양적 완화 및 원자재 공급 등 문제 / 심리적 불안감)
 - 물가 상승에 따른 대출 금리 상승(물가상승 억제를 위하여 미연준에서 기준금리를 상향조정함). 

2. 높은 금리로 인한 주택 구매력 약화(수입은 그대로이지만, 나갈 돈이 엄청 늘어남)
 - 정부의 부동산 규제 강화
 - 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정 등 정부의 부동산 규제 정책(DSR -> 스트레스 DSR 적용 등)
 - 주택 매매 및 전세 거래 위축(영끌하여 주택구매자들 원리금 상환 비율 하락)

 

3. 주택 가격 하락
 - 주택 매매가격 및 전세가격 하락(가격하락으로 인해 미분양률 급증)
 - 아파트 거래량 감소(본인이 구매한 가격보다 매매가가 내려가니 사람들이 매물을 내놓지 않기 시작함)

 

4.건설업계 타격
 - 건설사 부도 및 공사 중단 사례 증가(전쟁 및 원자재 상승으로 인한 공사비 상승)
 - 분양 시장 침체(부동산 가격 하락 및 금리 인상으로 채권시장으로 돈이 몰림)

 

5. 부동산 관련 산업 위축
 - 임대업, 중개업 등 부동산 관련 산업 타격(임대인이 감당해야할 원리금이 상승하니, 자연스레 임차인에게 그 부담이 전가 됨)
 - 관련 종사자 실업률 증가(부동산 거래가 없으니 중개사 폐업 / 미분양자들이 속출하니 시행사 파산 / 시행사 파산으로 인한 시공사 파산)

 

이처럼 한국 부동산 시장은 경기 침체와 정부 정책 등의 영향으로 전반적인 침체기를 겪고 있다.

3) 부동산 시장 회복을 위한 정부 정책

 정부는 이러한 부동산 시장 침체에 대응하기 위해 다음과 같은 정책을 추진하고 있다.

* 주택 270만 호 공급 계획 발표
 - 대출 규제 완화 및 세제 혜택 확대(신생아 특례 대출 등)
 - 재건축 규제 완화 등 건설 활성화 정책(안전진단 패스트트랙 및 학교용지부담금 폐지, 강남 3구 + 용산 제외 실거주의무 폐지)
 이를 통해 부동산 시장의 회복을 도모하고자 하고 있다.

 종합적으로 볼 때, 한국 부동산 시장은 경기 침체와 정부 정책 등의 영향으로 침체기를 겪고 있지만, 정부의 다양한 정책 대응으로 점차 회복될 것으로 기대되지만, 미래를 예측할 수 있다면 이런 일이 일어났을까. 앞으로 부동산 시장의 변화 추이를 지켜볼 필요가 있다.