부동산 용도 지역/지구/구역에 관한 최신 정보 (1)

한국 부동산 용도 지역/지구/구역

부동산 투자를 위한 첫걸음

1) 들어가는 글

 부동산에 대해 공부하시거나 투자를 하시려는 분들에게서 가장 처음 듣는 정보는 아마 '부동산 용도' 일 것입니다. 현재 대한민국 부동산은 각 토지별로 용도가 정해져 있으며, 이 용도는 지역/지구/구역 등으로 정해져 있습니다. 이 지역/지구/구역은 1 필 1 지목 원칙과는 전혀 다른 내용이니, 유의하여 주시기 바랍니다.

 이와 같이 지역/지구/구역이 나뉘어져 있는 이유는 한정된 토지를 효율적/경제적 이용을 하기 위함이고, 난개발을 방지하여 스프롤 현상을 막는 등 여러 가지 이유가 존재합니다.

 

2) 용도지역

 첫째, 용도지역의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

 

'용도지역(用途地域)은 합리적, 경제적으로 국토를 이용하기 위해, 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말한다.

토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고

공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.' - 위키백과 사전

 

이를 간단하게 말씀드리면, 위에서 말씀드린 바와 같이 한정된 토지에 난개발을 방지하고, 최고최선 이용(최유효이용 : 일본식 표현임)을 하고자 국가 차원에서 지휘 통제하여 각 토지에 알맞은 지역을 설정해 놓는 것입니다.

 용도지역은 크게 4가지로 나뉘는데, "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"을 근거로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다. 위 4가지 구분은 다시 더욱 세분화된 지역으로 나뉘며, 각기 다른 지역들은 각기 다른 건폐율과 용적률, 그리고 건축가능한 건물 등 조건이 나뉘게 됩니다.

 

 용도지역은 4가지는 크게 2가지로 나뉘는데 도시지역과 비도시지역으로 구분된다.

도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역(짧게 주상공녹으로 표현한다)으로 구분되고,

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역(짧게 보생계로 표현한다)으로 구분된다.

 

자세한 설명은 아래와 같다.

- 도시지역 -

 주거지역 - 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

 상업지역 - 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

 공업지역 - 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역

 녹지지역 - 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

 

- 비도시지역(관리지역) -

 보전관리지역 - 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 생산관리지역 - 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 계획관리지역 - 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

 

2 - 1) 용도지역 세분(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 2항)

 용도지역은 세부적으로 16개(주거지역(6개) / 상업지역(4개) / 공업지역(3개) / 녹지지역(3개))로 나뉜다.

 

 주거지역 - 전용주거지역 - 제1종 전용 주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 주거지역 - 전용주거지역 - 제2종 전용 주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 주거지역 - 일반주거지역 - 제1종 전용 주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 주거지역 - 일반주거지역 - 제2종 전용 주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역(APT)

 주거지역 - 일반주거지역 - 제3종 전용 주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 주거지역 - 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

 

 상업지역 - 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

 상업지역 - 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

 상업지역 - 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

 상업지역 - 유통상업지역 : 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

 

 공업지역 - 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

 공업지역 - 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

 공업지역 - 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

 

 녹지지역 - 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

 녹지지역 - 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

 녹지지역 - 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

 

 이상으로 용도지역에 대해 알아봤다.

용도 지역/지구/구역은 내용이 상당히 많기 때문에 나누어 글을 쓰고자 합니다. 다음 글에서는 용도지역에 대해 글 쓰겠습니다.